Si vas a vender un inmueble, es importante que conozcas que deberás pagar al Ayuntamiento donde esté localizado dicho inmueble un impuesto llamado Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como Plusvalía.
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal es como se conoce al “Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU. Se trata de un impuesto municipal que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana en el momento en el que se transmiten.
Conviene destacar que el gravamen surge con la trasmisión de los terrenos, haya o no edificación en ellos. Por esto, cuando se trata de la transmisión de una vivienda, lo que se grava es la transmisión del terreno sobre el que está construida y no la edificación en sí.
¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?
Las transmisiones que dan lugar a la plusvalía municipal son la venta de un inmueble, su donación, su legado o herencia.
La plusvalía municipal debe ser abonada en los siguientes plazos, a contar desde la fecha en la que tuvo lugar la transmisión:
- En los casos de venta de un inmueble o donación, el plazo será de 30 días hábiles desde la fecha de venta o donación.
- Si se trata de una herencia, el plazo para presentar la plusvalía municipal es de 6 meses desde la fecha de fallecimiento, prorrogables hasta un año.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En el caso más habitual, la compraventa, es el vendedor de la vivienda el que paga la plusvalía municipal.
Cuando se trata de donaciones es el donatario, el que recibe la donación, la persona que tiene que pagar la plusvalía.
Por otro lado, en el caso de las herencias, serán los herederos los que tengan que pagar este impuesto municipal.
¿Cómo se calcula ahora la plusvalía municipal?
Para calcular la cuota que se tenía que pagar por la plusvalía municipal, se aplica el impuesto municipal (es diferente en cada municipio) a la base imponible. Lo que ha cambiado con la nueva ley es cómo se calcula esta base imponible.
¿Cómo se calcula ahora la base imponible de la plusvalía municipal?
Ahora a la hora de calcular la base imponible el contribuyente puede elegir entre:
- La plusvalía real, calculada en base a la diferencia entre el valor de adquisición del terreno y el valor de venta.
- Un nuevo sistema objetivo que reflejará las evoluciones del mercado inmobiliario.
Esta segunda posibilidad permite tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión de un inmueble. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real.
Sistema real
En el sistema real, la base imponible sería la siguiente
Base imponible = Valor de Transmisión – Valor de Adquisición x Porcentaje del valor catastral del suelo
El valor de transmisión se refiere, por ejemplo, al precio de venta de la vivienda.
El valor de adquisición hace referencia, por ejemplo, al precio de compra.
El porcentaje del valor catastral que corresponde al terreno puede verificarse en el recibo del IBI o en la web del Catastro.
Ejemplo de cálculo de la base imponible de la plusvalía municipal:
Así, supongamos que un propietario compró su casa en 2017 por 310.000 euros y la vendió en 2021 por 350.000 euros. Además, el valor catastral de la vivienda al momento de la venta era de 100.000 euros y, de ellos, 60.000 euros representaban el valor catastral del suelo. Por tanto, podemos asumir que el porcentaje del valor catastral que corresponde al terreno es el 60%.
Considerando todo esto, concluimos en que la base imponible calculada por este método será igual a:
- Base imponible = (Valor de transmisión – Valor de adquisición) x Porcentaje del valor catastral que corresponde al terreno.
- Base imponible = (350.000 – 310. 000) x 60%
- Base imponible = 24.000 euros
A esta Base imponible habría que aplicarle el porcentaje del municipio correspondiente (máx 30%) y así obtendríamos la PLUSVALÍA a pagar.
Sistema Objetivo
Con el sistema objetivo, el contribuyente solo tendrá que multiplicar el valor catastral del suelo al momento de la venta por un coeficiente que determina cada ayuntamiento y depende del tiempo durante el cual el vendedor ha sido dueño de la vivienda. El Ministerio de Hacienda establece para estos coeficientes unos valores máximos que te enseñamos en la siguiente tabla:
Los coeficientes anteriores serán actualizados anualmente por Ley teniendo en cuenta la evolución del mercado inmobiliario.
Además, se reconoce la posibilidad de que los Ayuntamientos corrijan hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización. Ello garantiza que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio.
Base Imponible = Valor catastral del suelo x Coeficiente
Ejemplo de cálculo de la base imponible de la plusvalía municipal con el sistema objetivo:
Continuando con el ejemplo anterior, supongamos que un propietario compró su casa en 2017 por 310.000 euros y la vendió en 2021 por 350.000 euros. Es decir que fue propietario de la vivienda durante 4 años. Además, el valor catastral de la vivienda al momento de la venta era de 100.000 euros y, de ellos, 60.000 euros representaban el valor catastral del suelo. El cálculo de la base imponible con el método objetivo sería igual a:
- Base imponible = Valor catastral del suelo x Coeficiente
- Base imponible = 60.000 x 0,17
- Base imponible = 10.200
A esta Base imponible habría que aplicarle el porcentaje del municipio correspondiente (máximo 30%) y así obtendríamos la PLUSVALÍA a pagar.
Cada vendedor puede elegir el método que le resulte más conveniente para calcular la base imponible. En el caso del ejemplo, convendría elegir el método basado en el cálculo objetivo, puesto que implicaría pagar un importe más bajo por este tributo.
No se pagará el impuesto de la Plusvalía Municipal si no obtiene una ganancia
Se introduce un nuevo supuesto de no sujeción al impuesto para las operaciones en que se constate, a instancia del contribuyente, que no se ha obtenido un incremento de valor.
El interesado en acreditar la inexistencia de incremento de valor deberá declarar la transmisión, así como aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición. Para constatar la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o de adquisición se tomará el que sea mayor de entre el que conste en el título que documente la operación o el comprobado, en su caso, por los Ayuntamientos.
Las plusvalías generadas en menos de un año ahora tributan
También como novedad, serán gravadas las plusvalías generadas en menos de un año, es decir, las que se producen cuando entre la fecha de adquisición y de transmisión ha transcurrido menos de un año y que, por tanto, pueden tener un carácter más especulativo.
